干了8年中介，卖了80套二手房，我总结出15条买二手房的注意事项

热点资讯 2025年12月23日 18:53 1 cc

“房产证上写的只有老公名字，老婆却跳出来反对交易，定金直接泡汤！”——这不是段子，是真事。产权漏查，30万定金说没就没，惨不惨？

想避坑，先把产调当体检报告看。带着身份证去不动产中心，十分钟就能拉出完整档案：抵押几笔、查封几次、有没有偷偷给七大姑八大姨设居住权，白纸黑字一目了然。别嫌麻烦，这一步省了，后面纠纷能把人拖进法院两年都出不来。

钱怎么付也暗藏杀招。有人把首付直接打给房东，结果房东转身去澳门，房子没过户，钱也打了水漂。银行资金监管账户=房产界的支付宝，钱冻在中间，过户完才放款，双方都踏实。现在不少城市已经强制走监管，要是中介说“可以私下转”，直接换人。

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诚意金、订金、定金，听着差不多，打起官司天差地别。诚意金=“我先看看”，可退；订金=“我先排队”，大多可退；定金=“我拍板了”，谁反悔谁出血。签字前，一定让中介在收据上把“定”字写得清清楚楚，别给文字游戏留缝。

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税费谁掏，能谈就别客气。契税买家跑不掉，但个税、增值税原本该卖家出，现在很多房东直接一句“净拿价”就把锅甩给你。砍价时不妨直接报“各税各付”，总价砍不下来，就让对方让3-5个百分点税点，里外里也能省几万。

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碰到“划拨”性质的老房子，别以为便宜捡漏。国土局一句“需补缴土地出让金”，分分钟多出几十万。签合同前先问清楚土地年限还剩几年，30年和50年听起来差不离，真到续期，差价一辆特斯拉没了。

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最怕买了学区房却排不上号。派出所窗口能拉户籍流水，看学位是否被前任房东孩子“占坑”；有的城市教育局官网也能直接查六年内的学位使用记录。把“学位未占用”写进合同，并约定违约按总房款20%赔偿，房东立马老实。

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看房别偷懒，晴、雨、晚、早四轮跑一圈。白天看采光，夜里听噪音，雨天盯漏水，早高峰测电梯。有一次朋友雨天看房，阳台小角落渗水，结果砍下来4万维修费，抵得上半年工资。

最后签合同，把“户口迁出”和“费用结清”钉死。约定户口延迟一天赔1000，物业费欠费1元都算房东违约。交房当天，拉闸验电、抄表对数，拍视频留证据，后续发现欠费直接甩给原房主。

一句话总结：买二手房就是打怪升级，每一步都藏着暗雷，把产调、资金监管、合同细节都当成保命符，才能把“梦想的家”真正握在手里。

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