曹德旺预言成真了？我国二三十层的电梯房，或将面临同一个结局？

十大品牌 2025年11月17日 20:44 2 admin

说起曹德旺这个人，大家可能第一反应就是福耀玻璃那个大佬，手里捏着全球汽车玻璃的大半江山。可谁想到，这位79岁的福建企业家，早几年在房地产论坛上扔下一句话，现在回过头看，简直像开了天眼。

2020年那会儿，他直言不讳地说，房子本质上就是一堆钢筋水泥，炒得再高也总有崩的那天，尤其是二三十层的高层电梯房，以后可能直接变成没人要的角落。

听起来刺耳吧？当时楼市正热火朝天，开发商们一个个笑他外行，一个卖玻璃的懂啥房产。可五年过去，数据摆在那儿，高层房的库存堆积，价格往下掉，二手交易冷清，这不正应了他的话？

福耀的路走得稳，1993年上市深圳交易所，资金进来后攻克浮法工艺，产品从进口依赖转自主。2000年代开始出口欧美，2016年在美国俄亥俄建厂，面对工会抗议，他亲自谈，项目落地后产能大增。

到2020年，福耀已经是汽车玻璃头把交椅，年营收超百亿，曹德旺身家数百亿。可他没飘，慈善捐了80多亿，建河仁基金会，扶贫教育一把抓。就是这样一个人，2020年房地产论坛上，没顺着大家捧房产的调调走，反而泼冷水。

他当时说，手里多套房的赶紧卖，钢筋水泥不会生钱，高层电梯房尤其危险，炒过头了总会回落到居住本位。那年楼市峰值，北京上海广州到处抢房，全款队伍排长龙，高层视野好、升值快，大家当宝贝。可曹德旺看透了，房产不是永动机，泡沫总破。

他不是地产圈的，却因为跨界经验，知道制造业的周期，高层建得快，维护跟不上，早晚出事儿。这话当时被地产大佬嘲笑，外行指点江山。可数据不骗人，五年后，他的预言正一点点兑现。

高层房当年是身份象征，现在呢？价格从高位滑下来，北京朝阳区28层小区，挂牌价比低层便宜15%，还卖不动。上海黄浦老高层，入住率不到一半，晚上窗户黑灯瞎火。

广州天河，二手成交缩水15%，挂半年没人问津。全国库存积压40%，新建成的小区空荡荡。这不是巧合，曹德旺早点破题，提醒大家别把房子当提款机。

想想看，他从玻璃厂起步，知道材料成本，钢筋水泥再多，也扛不住需求变了。预言不是神棍，是基于对经济的直觉。现在41.5%的家庭持有多套房，正面临资产缩水，回归居住属性是大势。曹德旺这人，话糙理不糙，接地气得很。

高层电梯房的硬伤，为什么越来越不吃香

高层房的问题，说白了就是设计和维护的双重坑。咱们先说公摊，这玩意儿从买房那天起就埋雷。北京朝阳一小区，28层楼，公摊率28%，100平实际住72平，多掏近30万。

物业费里22%扔电梯维护，每年还涨8%，住久了负担重得像驮山。开发商当年为多卖面积，楼间距挤得慌，杭州西湖区高层群，中间层采光差，阳光进不来，居民维生素D缺，老人孩子健康出问题。医生数据摆着，这类病例明显多。

电梯是高层命门，用15年以上的占28%，事故率年增12%。上海黄浦一小区，电梯22年老将，故障不断，维修半年四部电梯全趴窝，高层居民爬楼梯上下班，年轻人扛得住，老人小孩儿遭罪。

改造？业主吵架几个月，资金分摊谈不拢，往往黄了。火灾风险更吓人，高层火起电梯停，楼梯几十层没人爬得动。消防云梯够不到20层，烟从电梯井管道井窜，烟囱效应一放大，伤亡翻倍。数据铁证，高层火灾逃生难上难。

二手市场最直观，高层挂牌价腰斩还无人问津。2025年10月，全国二手房均价同比跌7.6%，一线城市更狠，北京上海广州高层盘跌超30%。入住率低，新小区一半空着，库存40%压着开发商喘不过气。为什么？位置一般的更惨，租都租不出去。

房龄20年的，外墙裂、管道老，改造上亿，千户协调？梦里啥都有。低层小区拆迁容易，补偿谈拢就走，高层呢？僵持着，设施败坏成常态。曹德旺说“永久性贫民窟”，听着狠，现在看真准。

那些老高层，住的多是无力搬的老人和低收入者，垃圾堆积，维护跟不上，和贫民窟没两样。这不是危言耸听，市场数据年年刷新，高层时代落幕了。过去十几年，城市一窝蜂盖高楼，忽略实际需求，现在买单的还是老百姓。想改善？难，成本高，协调乱，日子就这么熬着。

这些硬伤不是新鲜事儿，早几年就冒头，可楼市热时大家睁眼瞎。现在凉了，全露馅。公摊、电梯、火灾、采光、拆迁，每条都戳痛点。房价跌，成交萎，库存堆，谁买单？

开发商资金链断，居民资产缩水。曹德旺的提醒，现在听来像老话重弹，但多接地气。房子是住的，不是赌的，高层这波，教训够大。

政府看出来了，2025年出手频频，先降门槛。北京广州多地首套房首付20%，二套30%，利率下调。上海试点15%最低首付，人才房票抵扣。

补贴也来，买高层给2-5万现金，宁乡从10月起到年底，买新建住宅补贴不等。公积金贷款额度提，卖旧买新退税，契税降，普通商品房标准取消限价。8月国务院会议强调，城中村老旧小区改造，新开工150个以上，释放改善需求。

电梯更新是重头戏，2025年全国大动作，北京上半年换911部，政府补贴30%，业主分担。浙江全省更新1.5万台老电梯，青海盘活闲置土地，收购存量房。

消费品以旧换新扩展，家电补贴15-20%，间接拉动住房相关。9月一线城市取消限购，成年单身按家庭算，商贷利率统一。开发商资金缓，银行审批快，销售处人气回点。

可效果咋样？高层还是凉。同一区，低层稳，高层低15-20%没人要，二手成交缩15%，房源挂半年尘封。库存四成，新小区灯少，保安巡空楼。政策对症，但高层痛点深，公摊火灾这些不是钱砸平的。改造上亿，协调千户，补贴杯水车薪。

政策链条拉锯，短期止跌，长期看转向可持续。中央限超500米高楼，中小城多层为主，注重品质配套。保障房转租空置高层，刷漆分钥匙，缓库存。曹德旺预言的“贫民窟”是现实投影。政府努力，但楼市周期长，居民得自己掂量。

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