马云预言成真？如果不出意外，2025年下半年房地产将发生重大转变

热点资讯 2025年08月06日 00:33 4 cc

中国房地产市场步入深度调整阶段。冷清笼罩下，“未至绝望”的缓冲区间凸显供需格局根本倒转。人口红利消退，2022年以来适龄购房人群每年锐减百万级，老龄化加速推高总存量。待售面积7.8亿平方米、空置楼盘超过60亿平方米，全国大致等于五年销售量，三四线城市普遍面临30个月以上的去库存瓶颈。人口基础松动，对住房需求支撑作用趋弱，逐渐削弱“房产金融属性”，转向强调居住本质。这一轮周期深刻之处在于底层逻辑变迁，结构性压力已内嵌市场预期。

价格形成方式悄然重置。三四线实际成交价跌破土地成本，“面粉价高过面包”的失序现象见怪不怪。一线核心资产抗跌却显刚性，如同市场上的钻石，供应有限，需求稳定；反之，新兴郊区“海绵吸水”，价格阴跌不止，高低分化格局日益明显。从首付、月供到租金收益率，观望情绪带动买卖双方博弈焦灼。租金回报率虽有回升，重点城市仅2.8%，与国际均衡线4%仍存距离。

开发商正经历生死考验。头部企业降杠杆，负债率中值由86%降至68%。经营策略趋于“低杠杆、低周转、低利润”，生存为先。过去土地市场民企活跃，现在国有资本占据主导，2023年城投公司拿地占比达63%。开发思维切换，单纯追求高周转、高溢价已难立足。购房者亦趋理性，新一代购房公式逐步成型：月供不得超过家庭收入减必要开支的35%，安全边际成为决策红线。资产评判由 “租售比”主导，兼顾流动性和保值能力。

2025年成为关键转折点。政策工具有望出炉，房产税试点扩围概率大增，税率或处0.3%-1.2%区间，以补充地方财政并调节投资预期。REITs（房地产信托投资基金）规模有望突破5000亿元，为存量资产构筑退出渠道，大幅缓解资金链压力。结构性机会有所体现，大都市圈“30分钟通勤”范围内中小户型可能现供给缺口。养老产业崛起，适老化住宅改造将释放万亿级需求，推动行业迈入新细分赛道。

持房者风险管控尤显重要。需动态体检资产状态：“出租天数、同户型成交周期、物业费收缴率”构成“三大健康指标”。任一失稳，资产流动性和价值承载力即遭削弱。购房者则建议采用“五维评估法”，聚焦就业、学区、交通、商业及医疗五大要素，评分低于60分的项目可直接剔除，实现避险。

终极格局演变为“哑铃型”。一端是公益保障住房托底，另一端高端改善型住宅满足品质升级，中间层普通商品房彻底市场化，无政策兜底，优胜劣汰。未来两极分化态势只会更显著，投资与居住功能再无混淆。整体上，房地产从博弈金融属性再回归生活本质，价值链将全面重塑。展望未来，住宅“去投资、强功能”成行业主线，结构分化、筛选加剧，主动适应者或得以生存并拓展新空间。