没交物业费被物业公司起诉法院，不要怕，4个锦囊送给您！

景点排名 2025年06月20日 17:33 1 admin

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物业摆烂，态度蛮横，常年只收物业费，但却不清扫垃圾，电梯坏了不维修，小区绿化光秃秃，路面坑坑洼洼也不管，只有那路灯一闪一闪“亮晶晶”？！不听取业主的合理建议，转身将业主告上法庭！

不用害怕，不怕用担心，不用紧张。接下来教您四招，“四个锦囊”送给您，一定要细细看，赶紧收藏以防不备只需！

—、釜底抽薪:物业主体资格不合法，业主与物业不构成物业服务合同关系。大多数新小区都是开发商自带的前期物业，入驻必须要满足三道关卡:一是招投标需要备案审查。二是承接查验有相关记录。三是开发商选物业要走招投标流程。开庭的时候一口咬定小区没有物业，没有看到物业公司服务的情况。我没有和物业公司签订任何物业服务合同，特别是针对二手房的业主。可以直接要求物业公司提供证明自己资格资质的相关文件，如《中标通知书》和《备案回执》。如果物业公司不能举证，则不具备入驻小区的相关资格，业主和物业公司不构成物业服务合同关系。

《物业管理条例》第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定，住宅的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

二、借力打力:物业服务质量标准不达标。按照“谁主张，谁举证”的原则，物业公司除了证明其有合法的服务资质，有前期物业服务合同备案证明和物业收费的具体公示记录等。还要证明已经严格按照前期物业服务合同规定的质量标准提供了持续的物业服务，比如365天日常的保安、保洁、设备维修，特别是物业自己提出的“已经严格按照合同履约”的相关证明。实现举证责任顺利转变为，让物业公司去举证。同时业主旁敲侧击，顺带提供垃圾不清运、设备不维修、安保不在岗等相关证明，用于证明物业没完全尽到职责。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

三、金蝉脱壳:物业费支付已过诉讼时效，借时机摆脱支付物业费的相关责任。按照民法典的相关规定，物业服务纠纷的诉讼时效为三年，从应当缴纳物业费的期限届满之日起计算。如果物业公司在三年内，没有通过任何方式向你催缴物业费，那么法庭上你就可以主张诉讼时效抗辩，对方不能抗辩或者抗辩无效的，恭喜你，你不用支付物业费了。当然，如果期间物业公司通过书面催缴、上门催缴或者发送律师函等方式向业主主张权利，诉讼时效会中断，并重新计算，物业费可能要支付了。

《民法典》第一百八十八条诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起计算。法律另有规定的，依规定。

但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

四、旁敲侧击:要求物业公司提供催缴物业费或者提供物业服务证明的原始载体。一是要求物业公司提供催缴物业费的原始载体，包括催缴物业费的通话手机，拍摄张贴门上物业费催缴单的手机，不然有理由怀疑物业公司是为了起诉而伪造相关证据，我们可以不认可证据的真实性。如果物业极力证明自己履行了物业职责，并提供了清运垃圾的照片、设备维修的照片，安保上岗的照片，可明确告诉物业公司，对照片人物身份有异议，要求其提供相关人员聘用的基本信息，包括劳动合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》规定，证据包括当事人的陈述、书证、物证、视听资料、电子数据、证人证言、鉴定意见以及勘验笔录。这些证据形式在民事诉讼中均具有法律效力，但必须查证属实，才能作为认定事实的根据。