黄奇帆再次预言未来房地产，今年已经应验，明年或大概率也是对的

抖音推荐 2025年08月12日 02:32 2 admin

数年前当所有人疯狂投资房地产时，黄奇帆给出房价一定会下跌的判断，可这个判断却被很多人嘲笑，现在看来黄奇帆一语成谶。

如今他再次预言房地产，并明确提出了应对方案，他指出要彻底解决当前楼市的难题，必须直击两大核心病根，并采取精确措施。

那么黄奇帆的预言是什么呢？对我们普通人又有什么影响呢？

把脉病根

1990年全国一年新建住宅才区区1000万平方米，可到了2017年，这个数字竟然飙到了17亿平方米！短短二十多年，我们建的房子几乎占了全世界的一半。

数据上我们人均居住面积眼看要追上住独栋别墅的美国人了，但现实呢？看看那些鸽子笼式的拥挤，楼挨楼的压抑，哪里还有宽敞舒适可言，问题究竟出在哪？

黄奇帆一针见血地指出：病根在于两个“超级”因素的叠加——“超级杠杆”和“超级库存”。

过去二十年，开发商们玩得一手出神入化的“空手道”，自己兜里没几个子儿，负债率却动辄百分之八九十，这数字远超国际上50%的警戒线。

他们先用银行贷款拿地，然后拖着施工方的工程款，等楼盖起来了，再拿老百姓买期房的钱来周转，整个链条，就是一个高悬在半空中的巨大杠杆，其中任何一环断裂，都可能导致全盘皆输。

杠杆撬动起来的巨额资金，最终都凝固成了钢筋水泥，变成了遍布全国、一眼望不到头的待售楼盘，这些房子，就是那座压得开发商喘不过气来的庞大库存。

当人口增长开始放缓，甚至进入负增长时代，接盘的人越来越少，这些房子就成了开发商的累赘。现金流一旦断裂，银行、供应商、建筑商无一幸免，全都被套牢，最终形成了一个令人恐惧的“三角债”闭环。

这就是中国楼市的内伤，不是外部感染，而是内部结构严重失衡，指望市场自己慢慢消化？恐怕等来的会是整个经济的硬着陆。

断腕排毒

面对这种牵一发而动全身的系统性梗阻，必须有强有力的外力介入，黄奇帆多年前就开始呼吁的方案，如今正从纸面走向现实：让“国家队”亲自下场，来一场外科手术。

这手术的核心逻辑非常直白：国家调动资金，以市场价的六七折，从那些资金链岌岌可危的开发商手里，成批收购卖不出去的房子。这一步棋，被形象地比喻为“一石三鸟”，既是猛药，更是妙药。

国家收购款一旦到账，开发商就能立马还上银行贷款，结清供应商欠款，这就像打通了堵塞的血管，让整个金融系统的血液重新流淌起来。

如此一来，既避免了大规模破产潮可能带来的巨大冲击，也实现了风险的“软着陆”。这何尝不是一场深度的排毒，把积聚已久的高杠杆毒素彻底排出体外。

收购来的房子当然不能再投入商品房市场，那会制造新的麻烦，它们将摇身一变，成为保障性租赁住房，也就是我们常说的公租房。

这既能有效解决进城打拼的年轻人和新市民的居住难题，又顺势推动我国保障房的供应比例，从目前不到5%的尴尬水平，朝着20%甚至25%的长期目标迈进。这是在为社会强身健体，补齐民生保障这块重要的短板，让楼市回归它本来的居住属性。

这些公租房未来能产生稳定的租金收益，这就成了一笔实打实的优质资产，国家可以把它们打包成不动产投资信托基金，投放到金融市场公开发行。

普通老百姓可以像买基金一样购买，享受大约4%左右的年化收益，这可比银行存款利率高得多，而且更加安全稳健。

这样一来，普通人的闲钱就有了一个既稳妥，收益又不错的去处，再也不必挤破头去炒房了。这是在为国民经济注入新的造血功能，开辟新的财富增值路径。

这一整套操作，绝不仅仅是简单的救市，更是一场深刻而彻底的产业结构重塑。它试图用国家的力量，在一个精巧的动作中，同时化解金融风险、调整产业结构、解决社会民生三大难题。

长效机制

黄奇帆的另一套思路，就是为未来的楼市构建一套“稳”字当头的长效机制，他早就预言，房价大涨大跌的可能性都已微乎其微，未来的波动会与GDP增速大致相当。

怎么实现这种“稳”呢？他提到了三个关键的“压舱石”。

过去是大拆大建，动辄造一个新城，现在则强调“三旧改造”，也就是重点改造危旧房、老旧小区和城中村，拆掉旧的，自然就会产生新的改善型住房需求。这不像过去那样凭空造城，而是基于真实、实实在在的需求释放，为市场提供了平稳而持续的支撑。

从今年开始实施的新标准，对房子的层高、门窗宽度、安全性能和居住舒适度都提出了更高要求。这意味着未来新建房屋的建设成本将会提高，而高品质的房子，自然也就有了它应有的价值。这在品质层面上，无疑给新房价格提供了一个坚实的底部支撑，有效避免了过去那种无序的价格战。

最后是“保障房收储”，国家队收购存量房主要的收购目标是70平方米以下的小户型，这相当于把市场上总价最低、最容易引发价格“踩踏”的房源提前“收”走了，纳入保障体系。如此一来，剩下的商品房市场，其价格的底部自然也就被有效托住了。

这三招组合拳打出来，目的清晰明确：中国的楼市不能再像脱缰的野马，必须被拉回到一个平稳、健康的轨道上来。

看懂大势

看懂了国家下的这盘大棋，我们普通人就该明白，那个闭着眼睛买房都能赚钱的时代，真的已经一去不复返了。

“房住不炒”绝非一句空话，虽然现在很少被人挂在嘴边，但它的精神内核已经深深融入了所有相关的政策设计。

未来中低收入群体将更多地依赖保障房体系来解决居住问题，而商品房市场将主要服务于改善型、高品质的居住需求。那些还想靠垄断房源、制造稀缺性来炒高房价的人，未来的路会越走越窄，最终很可能面临“有价无市”的尴尬境地。

当房价不再暴涨，年均涨幅可能还不如一些稳健的理财产品时，把几百万甚至上千万的资金死死压在一套房子上，就意味着你主动放弃了投资其他领域可能带来的更高回报和更多可能性。

中国的房地产正在经历一场深刻而痛苦的蜕变，它不像美国的次贷危机那样瞬间崩塌，也不会像日本那样陷入漫长的沉寂。

这是一场在严密监控下的、有计划的“拆弹行动”，每一步都充满了中国式的智慧和决心。过程或许艰难，但目标清晰而坚定，那就是告别过去的狂热，回归理性，让房子最终回到它本来的样子——一个为人遮风挡雨的家。

信息来源

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