李江涛观点，当前房地产的独特现象，相似的状况、不同的结局

热点资讯 2025年12月28日 09:43 1 cc

最近房地产市场开始受到大家关注，主要是关注北京新政出台后对房产产生的影响。我之前也写过相关文章，讨论房产政策带来的影响。现在大家对房地产的关注度更高了，一方面是关注房价的变化，另一方面是关注未来房产形势的发展。

今天我针对房地产行业，谈一个问题：相似的状况，不同的结局。主要研究两个不同地方的房产在表现和结果上的差异。为此，主要探讨以下几方面内容：第一，两个房地产方面的具体案例；第二，这两个案例反映出什么样的问题；第三，在房产操作过程中应当注意哪些问题；第四，如何处理宏观形势对房产的影响；第五，结论与建议。

一、关于两个房地产的案例

在各地房地产普遍受到关注的大背景下，北方某个省有两拨人先后找到我，咨询的事情都与房地产相关。一个是在县级已经建成的楼盘，目前销售状况不好。另一个是地级市的楼盘，还处于策划阶段，想了解未来前景如何。我就这两种情况做个分析。

第一个案例，县级市的房地产楼盘。它在北方这个省份比较有名，因为位于一个大型旅游景区内，历史上这一带也比较富庶。几年前他们拿到这块地，位置不错，周边风景也很好。经过这两三年的艰苦建设，房子总算盖好了，2025年开始销售，但销售情况却很不理想，可以说是遇到了销售困难。这让老板非常困惑，于是找到我，希望听听建议和分析。

第二个案例，在同一个省，位于该省南部的地级市。有一块地，风景在当地也算不错，是比较少见的好地块，无论是景观、周边环境，还是房产的整体规划布局，都相当出色。因为目前还没有进入施工、建成和销售的阶段，所以需要做个预判。在全面了解该地块的情况后，总体认为它未来前景会非常好。

这里就引出一个问题：两者环境相似，都有良好风景，周边配套设施在当地也都属于顶尖水平。为什么前者现实销售不畅，而后者我却判断它前景很好？这就是我们要探讨的问题。

二、如何解读相似现象背后的不同结局？

刚才我向大家介绍在北方同一个省份，有两块地要盖房子，一个已经盖好但卖得不好，另一个还没开始盖，而我们预判它前景不错。这究竟是为什么呢？

先分析第一个地块。基本情况刚才已经介绍，地块本身条件不错，周围环境也好，有山有水，整体经济环境也不算差。但它恰恰遇到问题：房子建好了却卖不出去。也就是说，为什么当初预判挺好，等到真正建成后销售却非常不理想——不是说完全卖不动，但结果与预期差距很大。

我简单了解了一下这个楼盘，虽然还没有深入调研，但初步看来主要有两个问题。第一，房子周围环境确实不错，这一点可以确定，描述也没问题，但它面临的大环境不好。目前国内外经济都面临一些压力，整体形势如此。所以这个项目今年的入市时机本身就不好，毕竟连中心城市的市场环境也不好，可以说它有点“生不逢时”，这是第一个因素。第二个因素是它是在县级市做的楼盘。在当前情况下，县级市有两个因素会影响楼盘销售：一是整个县级的购买力不足，这是该楼盘销售不畅的最主要原因；二是它对周边区域的带动作用有限。尽管当地有历史底蕴、有名胜古迹，甚至在历史上曾经很富裕，但这些都不代表当下的购买力，这是它最现实的问题。

第二个楼盘还没开始盖，为什么我们会说它不错呢？也有两个原因。

第一，它的宏观环境较好，包括有山有水、前面有公园、有幼儿园和学校，离公园也比较近，这些都是外部有利条件。更重要的是，它是位于一个地级市的楼盘项目。既然建立在地级市的基础上，其购买力水平就会比较高。同时，它能吸引的购房人群不仅来自地级市本地，还包括周边县城以及在外工作、有返乡置业需求的人群，因为人们有思乡情结。因此它的潜在购买群体比较庞大，这是该楼盘未来看好的一个重要原因。

第二，也是最重要的原因，是时机。即使它明年开始建设，真正盖好也要到2027年才能开始预售，2028年才能交房。按照这个节奏，从2025年到2028年，中间有三年的过渡期。从这个角度来看，我们认为三年甚至四年之后，时机可能更好，它可以躲过当前这一轮调整期。这就是为什么我们对这个楼盘持乐观态度的原因。以上就是我们对这两种情况的分析。

三、当下做地产，项目的好坏究竟与哪些因素有关？

地产老板这两年压力比较大，遇到的问题也比较多。往往一些不错的地产公司，也会遇到各种各样的问题，比如资金问题，包括建筑过程中的设计风格和施工质量问题，建成之后的销售问题，再到整个债务化解问题，当然还有地产转型的问题。

我刚才提到的这两个案例，周围环境都不错，地块在当地都属于非常好的优质地块。但为什么我的观点会认为它们的结局完全不同呢？

其实我的结论是：尽管外部环境和宏观背景相似，但两者有两个非常大的不同。

第一个不同是时间节点。已经盖好的那个楼盘今年建成，而今年正好是市场压力比较大的时期。但如果再过三年建成，中间就有了三年的过渡期，经济可能会逐步恢复，这就是为什么第二个楼盘前景较好的一个主要原因。因为它存在一个“三年后”的时间差优势。另一个不同是平台能级。一个是县级平台，一个是地级市平台。一个主要面向单个县的销售，另一个则能覆盖整个地级市、周边多个县，甚至包括省外回乡置业的人群。如果它的建筑风格也比较好，那很可能会取得非常好的销售业绩。我们也据此给过他们一些相应的建议。所以结论就比较清晰。

四、未来的房地产应该如何发展才会更好？

提到房地产，大家普遍比较悲观。因为房地产处于下行周期，北京出台新政后对当地市场会有所影响，但未来房地产究竟会怎样，这个行业到底如何发展，很多人心里并没有底。我有三个观点：

第一，当前的经济形势意味着房地产传统周期已经结束，传统房企正面临一定的困难和压力，这是一个基本现实，不能回避。也就是说，目前房地产整体形势承压，地方财政紧张，银行贷款趋于谨慎，投资额也在减少，这些都是宏观层面的因素。这是第一个观点，也是当下的基本情况。

第二，未来三年会逐渐好转。今年是2025年，未来三年，也就是到2028年，宏观经济环境预计会有所改善。经过三年左右的消化期，会产生新的富裕阶层，届时买房的人可能会多起来。这是未来发展中的一个积极因素。

第三，房地产将进入新时代、新技术、新楼盘、新居住环境的发展阶段。现在住建部也在提倡“好房子”这一概念，要用好的技术打造室内环境，建立良好的服务体系和周边物业配套，形成新基建、新房地产的理念。我认为这对未来地产发展是有益的，现实中也有印证。比如深圳已经出现了每平米38万元的房子，上海也有每平米14.85万元的楼盘，北京的新房市场也开始显现出比较强劲的态势。

因此，综合以上三个观点，从时间周期来看，大规模房地产开发的时代已经过去，而小规模楼盘、好地段、好环境、建造好房子，面向小众人群的销售，我认为未来会有良好的发展机会。

五、结论与建议

我们通过对两个房地产地块的表现与预测，得出以下两点结论：

第一，目前已经建成的房子面临的压力较大；

第二，未来三年后建成的房子，考虑到宏观环境可能有所改善，或将迎来较好的市场条件。

其次，房地产的大周期虽已结束，但小地块、小规模、面向小众、针对新富裕阶层的项目，仍然存在非常好的机会。因此，对局部市场的机会不必过度悲观，这是我们的基本判断。

为此，我们提出两点建议：

第一，针对普通老百姓的购房建议——如果是自住需求，或者希望从较差地段换到较好地段，现在是可以考虑的。当前房价处于相对低位，这个我想是毫无疑问的。北京近期推出房产新政，其对市场的影响是显而易见的。

第二，针对地产公司的建议——如果能够度过接下来一两年的调整期，保持资金链不断，选择优质地段开发，建造真正的好房子，满足富裕阶层的需求，这样的项目在未来市场上仍然有机会。

以上是我对这个问题的基本观点和分析。