楼市的分化比股市还剧烈！不能乱买了

十大品牌 2025年10月04日 12:42 1 admin

金九银十往往描述的是楼市。中国居民绝大多数资产都配置在房子上，所以房价总是牵动很多人的心。

今年金九银十似乎并没有表现在楼市上，而是表现在股市上。

然而，今年股市虽然涨得很好，但很多人都说自己账户没赚到钱。

有一个重要原因就是股市的极端分化。6月以来是赚了指数不赚钱。

其实这本来就应该是市场的常态。

同理，这事在今年楼市里也是如此。

从2000年到2018年，全国楼市走了大牛市，几乎所有地区的房价都在涨，只不过有些地区涨得多，有些地区涨得少。

这是在增量市场中常见的情况。

然而，一旦过渡到存量时代，分化就会非常剧烈和极端。

以前胡乱买的房子，可能会跌到你想死的心都有。

说实在的，买房本来就是一个难度很大，且很专业的事！

如此专业的事，如果让所有人都赚钱了，这才是不正常的。

一、房价的极端分化

北京作为一线城市，房价应该算是相对坚挺的了，但内部分化也很厉害。

北京偏向外环和周边的区域，房价是最不扛跌的。见下图。

因此，之前那些因为资金不足去周边买房的人，应该是伤得最深的。

这些地区的房价也最难企稳。

相比而言，内圈层的房价则更加坚挺。至少今年以来的跌幅没有那么大。

既然北京内部都是如此，如果拿城市跟城市比，差距就更大了。

通常来说，有年轻人口不断流入的城市，房价会更加坚挺一些，而没有人口流入的城市，房价下跌的幅度就非常惨烈。

那些三四线城市以及县城，未来必定是房价最难稳得住的区域。

别看这些小城市的挂牌价好像跌幅不大，但这些地区是有价无市，缺少流动性。

也就是说，价格挂再高都没用，因为没几个人买。

如果真想成交，打的折扣往往都很大。

而且小地方的房价相对不高，那么装修跟房价的比例就比较高。

所以，一旦卖出，装修上带来的损失就很大。（相对而言）

比如，一个1000万的房子，装修花了20万，和一个100万的房子，装修也花了20万。

在卖的时候，装修都按10万折算。价格低的房子就很不划算。

二、新房和二手房的极端分化

现在，北京二手房成交量是新房的5倍左右，但9月底，二手房的销售价格跌到了4.2万元/平米，而新房价格则微涨到了4.9万元/平米。

下图就能看到新房和二手房的价格自走势趋势。（数据统计口径不同，具体价格有差别）

之前，新房比二手房便宜，是故意营造价差，勾搭人们去接盘。

然而，你用脚指头想也知道，这是不正常的，老房子怎么能比新房子贵呢？

所以，我一直都在跟大家分享，不要看着统计数据意淫。

你的老房子注定是越来越不值钱的，因为房子会折旧。

大家还需要明白的是，随着技术的进步，未来的新房的居住环境肯定更舒适，那么老房子相比而言就更不值钱。

北京的豪宅的分化更加严重。

一些好的新豪宅是排着队抢。

而大部分二手豪宅则纷纷跳水。比如，星河湾的单价从十几万跌到7万；

有名的泛海也从15万以上跌到现在不到10万。

对于豪宅来说，能买得起的人本来就少，而那些做生意的人，在经济不好的时候，很容意出现现金流断流，于是就要抛售豪宅。

那么豪宅跌起来就很酸爽。

而想买豪宅的人，则瞄准居住条件更好的新豪宅。

当然，也不是所有新豪宅都好卖。只有那种作用好地段，好资源，好质量的豪宅才好卖。

那么，未来买房子，可要擦亮眼睛了。可不是所有房子都能升值的。

实际上，能持续升值的房子只是少数。

这跟股票市场一样。成熟市场上，持续上涨的股票是少数，大量的股票都是仙股，美股每年退市就有300-500家。

以前人们买房都是无脑买，甚至越贵越好卖。

而现在买房则要看房子是不是真的好。

三、新政在加速分化

每一次楼市政策放松，基本上都伴随平均房价进一步下跌。

这些政策并不是要挺房价，而是要挺成交量。

对于刚需换房的人来说，他们需要卖掉老房子，再买入新房。

那么一时间，挂牌量会激增，供给爆棚，二手房价不跌才奇了怪了。

而下跌则会导致更多人观望。

另一面，置换需求买入的房子肯定会更多考虑房子的性价比。

那么好房子的价格会更坚挺，差房子的价格就会加速下跌。

对于豪宅来说，更是如此。毕竟质量好，地段好的豪宅本来就少。

总之，当人们不再认为房子会普涨后，对房子的要求就会更加苛刻。

那么房价的分化就会越来越大。

差的房子恐怕根本无人问津。想卖都卖不掉。

四、房地产会再次繁荣，注意，说的是房地产

虽然现在人们对房地产的预期很差，但毕竟它也是有周期的。

衰退后，必然还会迎来上升期。

但需要注意的是，这里说的是房地产，而不是二手房价。

房地产解决的是人们的居住需求，这个需求是刚性的，无论什么时候都存在。

而且人们对居住的需求只会越来越高。

这就是说，人们手里有钱后，都会想要改善居住环境。

随着技术的进步，房子的居住环境会不断变好。那么新房始终还是有需求的。

房子的基本面就变得很重要，比如：

1.地段；

2.得房率和容积率；

3.户型设计；

4.周边环境和配套；

5.装修；

6.智能化和科技感；

7.物业服务等等。

而以前那些胡乱买的房子，可能会很惨。

而且未来，人们会更注重全服务，更注重居住属性。

其实拉长时间看，任何东西都是质量好的，需求更高。

股票也一样。

A股炒垃圾的习惯只是特殊时代下的特殊产物而已。

当时代发生变化后，垃圾房和垃圾股都是被淘汰的命运。

楼市参与的难度会越来越大。不大可能有普涨行情。

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