黄奇帆再次预言未来房地产，今年已经应验，明年或大概率也是对的

十大品牌 2025年08月12日 06:31 2 admin

前言

房地产市场的预言家黄奇帆，又一次用事实证明了其判断的准确性。

这位被称为“楼市预言家”的经济专家，早在2018年就曾语出惊人地预测中国新房交易量将逐年下降。

当时正处于房地产市场的黄金时期，很多地方都是排长队买房，开发商疯狂扩张，整个行业都沉浸在狂欢中。

事实证明黄奇帆的预测是对的，而在今年一月份的中国金融四十人论坛上，黄奇帆有给出了新的预测，这次预测的内容是什么？会再次成为现实吗？

中国楼市

我国的房地产，就像一个得了重病的壮汉，看着体面，内里却早已千疮百孔。人均居住面积比肩发达国家，可稍一挪步就气喘吁吁。

楼市病入膏肓，有两条死结紧紧缠绕，互为表里。第一根绳，是“超级库存”导致的肌体空心化。

过去三十年，我们盖房子的速度简直是世界奇迹，从一年千万平米，飙升到惊人的十七亿平米，全球一半的新房都扎堆盖在了中国。

这数字一出，我们人均居住面积达到五十平米，看着跟住独栋别墅的美国人差不多了。但这只是表象，房子多却不代表住得好，无数的房子空空荡荡，无人问津。

尤其一些农村，盖起五六层的“豪宅”，却与邻居的楼房紧挨着，根本谈不上生活品质。城镇化率也摸到了天花板，能进城的早就进来了，哪还有那么多人来填满这些钢筋水泥？庞大的建筑，成了身体无法消化的赘肉，吸取养分，却不再有任何功能，只剩负担。

第二根绳，则是“超级杠杆”引爆的系统性梗阻。如果说空房子是累赘，那高企的杠杆就像血管里那要命的血栓。

过去二十年，开发商玩的是一手高明的“空手道”：负债率普遍冲到80%、90%，而国际上公认的健康线不过50%。他们拿着银行的钱去拿地，让施工方垫钱盖楼，再用老百姓买期房的钱来还债，接着继续扩张。

这条链子顺风顺水时，仿佛无懈可击。可一旦市场冷下来，房子卖不动了，现金流立马断裂。于是，银行、供应商、建筑商、甚至买房的老百姓，所有人被死死捆在一根链子上，形成了恐怖的“三角债”。这就如同全身血管被堵死，血液无法循环，随时可能引发器官衰竭，也就是我们最怕的经济硬着陆。

如何破局

面对如此要命的“梗阻”，指望市场那只“看不见的手”自己慢慢消化，最终“无痛出清”，根本不现实。那无异于看着重症病人却只让他“多喝热水”，最后只能错过最佳的治疗时机，眼睁睁看着整个经济彻底休克。

因此，一套由国家亲自操刀的外科手术方案，就成了唯一的出路。这正是黄奇帆一直以来呼吁的破局之道。而这套方案，核心就是精密设计的“三步疗法”。

第一刀，叫金融清淤，目的就是打通经济的“主动脉”。国家将拿出巨额资金，以市场价六七折的价格，大规模批量收购那些身陷困境、手上有大量卖不掉房子的开发商。

但这笔钱可不是白白送出的“救济款”，它是真正的“手术费”，花在刀刃上。开发商拿到这笔急救的现金流，就能立刻偿还银行贷款，支付拖欠的工程款给供应商。

这样一来，那条致命的“三角债”链条瞬间就能被彻底切断。此举避免了房地产企业大规模的破产倒闭潮直接冲击到我们的金融系统，实现了一场惊险却安全的金融风险“软着陆”。

这第二、第三刀，是真正让楼市脱胎换骨的关键。国家收来的这些存量商品房，不会让它们继续闲置烂在手里。它们将摇身一变，成为我们最需要的保障性租赁住房，也就是大家常说的公租房。

这招棋可谓一举多得，它不仅解决了进城务工人员、大学毕业生等新市民群体的燃眉之急，弥补了社会保障的短板。

更重要的是，它借助这个机会，将我们国家保障房的供应比例，从目前不到5%的微薄水平，一下子朝着国际通行的20%-25%长期目标大步迈进。

这等于把过去阻碍血液循环的“赘肉”，活生生转化成了能为社会服务的“肌肉”，让房地产彻底回归到它最初也是最重要的——居住本源。

这些转化为公租房的资产，未来还能持续产生稳定可观的租金收入。以此为基础，它们可以进一步打包成不动产投资信托基金（REITs），并在金融市场上发行上市。

这种产品，预期能提供大约4%左右的年化收益，这可比银行目前1.8%的存款利率高出一大截。此举的意义深远：它为老百姓手中那些无处安放的闲钱，提供了一个全新的、相对安全且收益可观的投资渠道。过去，大家除了买房炒股，好像就没有别的投资出口。

现在，这等于在社会财富循环体系中开辟了一条新的“血管”，让资金能够健康地流动起来，流入那些真正能产生实际价值的地方，而不是在房地产的泡沫里无谓内耗，虚耗国力。

黄奇帆预测

这场刀刀到肉的大手术之后，中国楼市究竟会变成什么样？黄奇帆描绘的图景清晰可见：一个更平稳、更理性的“新常态”正在来临。房价，不会再像过去那样动辄疯涨，但也绝不会断崖式下跌。

未来的年均涨幅，大体会与我们国家的GDP增长率保持同步。这意味着，那个靠炒房就能一夜暴富的时代，已经彻底地、永远地画上了句号。“房住不炒”这句口号，不再仅仅是口号，它正在成为实实在在的市场铁律。

对我们普通人而言，这番天翻地覆的变化意味着什么呢？对于那些真正有刚性需求、首次购房的家庭来说，眼下或许正是一个难得的窗口期。

政策友好，利率处在历史低位，市场上的喧嚣也已消散，可以真正静下心来，挑选一处适合自己的安心居所。但务必记住：量力而行，每月还贷额最好别超过家庭总收入的三分之一，别让房子成为压垮生活的那座山。

而对于那些想要置换房屋、改善居住条件的家庭，现在则可以更加从容不迫。既然市场不再是“抢到就是赚到”，那种追涨的焦虑自然烟消云散。大可耐心等待市场泡沫挤得更干净一些，再出手寻找真正能提升生活品质的理想之所。

至于那些过往习惯了投机炒作的投资客，规则已彻底改写。指望低买高卖赚取暴利差价的逻辑，在未来十年内恐怕都很难行得通。如果还抱着老旧的思维盲目入场，极有可能被永远套牢在高位，成为那批需要被“手术”清理的对象。

中国房地产的这场巨变，它既不是美国式的金融海啸，也并非日本式的漫长低迷。它更像是一场全程在精密监控下的、有计划的、甚至堪称“壮士断腕”式的拆弹行动。过程注定痛苦，但每一步，都牢牢走在既定的轨道上。

结语

这种调动强大国家力量，在一个大动作里同时解决市场、产业和社会多重难题的宏观调控哲学，在西方的经济学教科书里根本找不到先例。

它正在书写一个专属于我们自己的经济案例，作为身处其中的亲历者，能看懂这场大手术背后的逻辑，或许比单纯纠结于房价一时的涨跌，要更有意义。

信息源：黄奇帆：生产性服务业有五大战略性功能，应该高度重视，21世纪经济报道2025-07-12 。

黄奇帆：幸福生活是城市核心竞争力，新华社客户端2023-06-10。

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