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黄奇帆再次预言未来房地产，今年已经应验，明年或大概率也是对的

十大品牌 2025年08月11日 05:52 2 admin

黄奇帆给出了一组数字，展现了中国房地产最疯狂的三十年。

1990年，中国新建房产面积约为1000万平方米。

2000年，房地产商成为建设主力，一年新建商品房约1亿平方米。

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2010年，各地政府开始买地，搞开发，中国新增住房面积高达10亿平方米。

2017年，整个房地产行业正处在最后的癫狂里，中国房产商造出了一年17亿平米的历史记录。

中国建设新房的面积几乎占了整个世界的一半。有人说中国人多啊，有足足十四亿呢。但是根据黄奇帆介绍，世界发达国家的人均居住面积是50平方米。

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而中国已经到达了顶点，也就是说，住着高层的中国人，在数据上，竟然和住独栋花园的美国人一致了。

但是事实上，中国人居住环境要紧张的多，即使是农村宅基地，也是只有房子，没有花园。有钱的农村人把房子盖成了5层的别墅，也改变不了楼挨着楼，密密麻麻拥挤的现实。

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想看懂中国楼市的药方，就得先承认它的病因是独特的。很多人喜欢拿美国次贷危机和日本地产泡沫来套，但在黄奇帆看来，这根本就是刻舟求剑。

黄奇帆介绍说，这是因为大量的房子都在空置，卖不出去，有钱人占有了大量的房产用来投资和出租。

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他认为中国房地产的泡沫已经大到了极限，2017年之后就是拐点，之后就是平稳的落地，还有资产的再分配。

黄奇帆预测，从2024年开始，中国的房价就会不停的下跌。他认为政府可以不断回收底价或者破产的楼盘，然后以公租房的形式出售。

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未来的中国社会，可以不断增加公租房的比例。他甚至认为，保障房的比例可以增加到20%，随着人口减少，政府不断消化和重组那些过剩的房屋，整个社会的负债率就会降低。

而在今年一月份的中国金融四十人论坛上，黄奇帆有给出了新的预测。

国房地产出现了非常严重的调整，是20年来最严重的调整。

2025中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。

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中国的这场危机，病灶不在金融衍生品，也不在汇率。跟美国次贷危机比，最根本的区别在于杠杆的源头。

我们这里，买房首付是死规矩，动辄两三成，不存在零首付就把房子拿走的好事。所以中国不会出现美国或日本式的金融崩盘。

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1990年泡沫破裂时，日本的城市化率已经高达77%，房子盖够了，接盘的人没了。但是中国并不是这样，随着老龄化的严重，房价的稳定，有钱人会逐渐把房子抛出来。

黄奇帆一针见血地指出，中国房地产的病，是两个“超级”叠在一起的结果：超级库存和超级杠杆。这才是真正的病根，是内生性的结构失衡。

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开发商的钱都变成了钢筋水泥，动弹不得。现金流一断，上下游的供应商、建筑商、银行，全都被拖下水，形成了可怕的“三角债”。

过去二十年，这个行业玩的是一吃种极致的空手道。开发商的负债率普遍在80%到90%，而国际上同行们的健康线是50%以下。

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他们用银行的钱拿地，用施工方的钱盖楼，再用老百姓的预售款还债。面对这种系统性的梗阻，指望市场自己“无痛出清”是不现实的，代价可能是整个经济的硬着陆。

因此，一套由“国家队”亲自下场的外科手术式方案，从理论探讨变成了现实操作。这正是黄奇帆一直呼吁的路径。

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方案的核心逻辑很简单：国家调动巨量资金，以低于市场价的折扣，比如六折、七折，从陷入困境的开发商手里，批量收购那些卖不出去的存量商品房。

这不仅仅是救市，这是一次彻底的产业结构重塑。这个操作，被形象地称作“一石三鸟”。第一只鸟，是给开发商续命，实现金融“软着陆”。

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国家收购的钱进来，开发商就能还上银行贷款和供应商的欠款，把债务链条解开，避免了大规模破产潮冲击金融系统。

第二只鸟，是补上社会短板。收购来的这些房子，摇身一变，成为保障性租赁住房，也就是公租房。

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这既解决了进城新市民、年轻人的居住难题，又顺势把国家保障房的供应比例，从现在可怜的5%向20%-25%的长期目标推进一大步。

第三只鸟，是为社会财富创造新的出口。这些公租房未来能产生稳定的租金回报，可以此为基础，打包成不动产投资信托基金在市场上发行。

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它能提供大约4%的年化收益，比银行1.8%的存款利率高得多。老百姓的闲钱，终于有了一个相对安全、收益也过得去的去处。

所以，中国房地产的这场风暴，既不是雷曼式的瞬间引爆，也不是日本式的漫长沉寂。它更像一场在严密监控下的、有计划的、甚至可以说是“壮士断腕”式的拆弹行动。

黄奇帆再次预言未来房地产，今年已经应验，明年或大概率也是对的

过程无疑是痛苦的，但每一步，似乎都走在预设的轨道上。黄奇帆的预测，展现的是一种极为同的宏观调控哲学。

它用强大的国家力量，试图在一个动作里，同时解决市场问题、产业问题和社会问题。这种模式，在西方的经济学教科书里找不到先例，它正在书写一个属于自己的案例。

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