房价已开始涨了，继续观望还是开始抄底？

景点排名 2025年06月05日 05:31 2 cc

一、我国房价已经开始升温了

今年一季度，我国房地产市场开始明显回暖，房价呈现上涨态势。

据自然资源部和国家统计局数据数据显示，一季度，全国办理存量商品房转移登记同比增长34.7%，全国一二手房成交总量同比增长10%，其中二手房大幅增长34.7%。

与此同时，全国土地供给面积却在下降。根据国家统计局的数据显示，全国新建商品房销售面积同比下降3%。但是40个重点城市新房销售面积却在同比增长1.3%，土地成交金额却逆势增长17.6%。意味着在土地供给略有下降的同时，土地需求出现强劲增长。

伴随着房地产市场的土地供给下降而需求增加，据中指研究院统计，在2025年1季度，22个重点城市土拍溢价率持续保持20%左右，北京、杭州、成都、苏州、重庆、南京等核心城市相继拍出高溢价地块。上海有地块溢价率高达33%-38%，杭州有地块溢价率甚至达到54%，更夸张的是，3月28日杭州西湖区蒋村文新单元地块溢价率高达115.39%。

在核心城市土拍带动下，房企对核心区域新房去化能力和利润空间的信心也开始恢复。房企从“广撒网”转向聚焦高能级城市的核心板块，以规避低能级市场风险。土地出让金同比增长显著，截至2025年4月末，300城住宅用地出让金同比增长20.1%。

土地溢价、房企信心回复，开始助推房价上升。如北京海淀区树村地块楼面价突破10万元/平方米。杭州西湖区蒋村文新单元楼面价达到8.8万元/平方米。但是，依赖核心城市高价地的模式可持续性仍然存疑，还需警惕非核心区域流拍率反弹。

二、房价为什么上涨了

我国近期房价升温的原因主要在于：

1.大量优化政策优化产生了促进作用，如放宽规划设计条件，降低房贷利息、降低购房首付比例，优化容积率计算规则，鼓励建造立体生态住宅等。不仅催生了单量优质住房，同时降低了购房成本。

2.一线城市和新一线城市加大了核心地段优质地块的供应力度，这些区域的配套完善、开发价值高，需求旺盛，如上海静安16万元/㎡单价地王、杭州西湖低密宅地。这些城市也同步减少了外围低效土地出让，以适配改善型需求。

3.一线城市和新一线城市的地方政府投入了大量专项债资金支持房地产发展。比如广东、湖南等地发行专项债收购闲置土地，通过“以存量换增量”腾挪优质资源，既缓解财政压力，又优化土地库存结构。

4.限制性政策解绑。多个城市取消了土拍溢价率限制，恢复"价高者得"规则。如北京、上海等地放宽容积率计算规则、层高限制，鼓励建设立体生态住宅，推动“好房子”供给力度，来匹配居民品质居住需求。

5.中小房企因资金压力收缩投资范围，行业集中度提升，增强了房地产供给意愿。

三、房价上涨对市场的影响

目前，已有70城新房价格连续两月环比止跌，二线城市实现19个月来首次上涨。房价上升将意味着，房价“止跌回稳”的将预期开始强化。而核心区高成本土地又将推动新房均价结构性上涨。与此同时，优质房地产的供给将吸引改善型需求者的购买欲望，支撑房价继续上涨。这些迹象标志着房地产行业已经出现了从“规模扩张”转向“质量发展”的拐点。

但是，当前房地产市场回暖集中于不足10个核心城市，多数三四线城市仍依赖“以价换量”，以底价成交为主。数据显示，2025年我国房企到期债务仍然还有5257亿元，一些房企仍然面临债务压力，部分项目可能存在降价抛售的可能。若三四线城市商品房销售未能持续修复，房企资金压力可能制约拿地动能。所以三四线城市的房价是否上升，还有待观望。三四线城市的购房还需谨慎。

四、房价上涨对购房者的影响

1.核心城市购房门槛提高。首付比例虽降至15%-20%，但总房款增加可能抵消低利率红利，刚需购房者需承担更高首付及月供。

2.利率对房价的对冲有限。尽管5年期LPR降至3.5%，公积金利率2.6%，100万贷款30年月供可以节省约56元，但是房价涨幅远超月供节省。

3.购房者恐慌性入市与观望情绪并存。低利率+补贴政策窗口期促使部分刚需购房者加速决策，但是三四线购房者购房者则倾向持币观望或选择现房避险。

4.购房者对房屋品质需求压倒对价格的敏感度。购房者更关注“好房子”长期保值，对价格敏感度却在降低。

5.新旧房市场策略分化。购房者主要聚焦国企/优质房企现房，优选核心地段次新房，避开远郊期房（烂尾风险），回避15年以上“老破小”。

五、现在是购房最佳时机吗？

从当前全国的房价走势和政策环境来看，2025年房地产市场确实呈现“止跌回稳”的态势，但目前市场呈现分化显著，核心城市领涨的特征，所以不同城市、不同需求群体的购房决策需进行差异化分析。

1.一线及强二线城市的购房做决策

目前一线及强二线城市，如上海、深圳、南京、成都、郑州等地因土地稀缺和改善需求旺盛，价格支撑力强，房价环比连续上涨，部分区域涨幅明显。其中，上海新房价格已连续上涨32个月，深圳新房环比“五连涨”。深圳新房库存去化周期从19个月降至7.7个月，供需趋紧利好房价。加上这些城市购房政策红利集中，房价回升趋势明确，处于“低利率+低首付+补贴”的低成本窗口期。

在这些城市，希望成为“好房子”的长期持有者，刚需可择机入市者，无疑是一次低成本购房的机会，可抓住政策红利窗口期（低利率+补贴），优先选择核心区域现房或品牌房企期房。但为了避免“踩雷”、“入坑”风险，期房购买者需优选国资背景企业，避开非核心区“特价房”。

2.三四线城市的购房决策

目前三四线城市由于土地储备充裕，人口流失明显，房价仍存在承压现象，暂时不仅不会上涨，房价，有可能会继续下跌5%-10%。比如北海、丹东等城市环比跌幅超0.6%，库存去化周期长达24个月以上。这些城市的居民，若有购房强烈刚性需求，优先选择现房，避免期房烂尾风险。同时关注城中村改造、存量房收购进度。

3.非核心区的购房决策

即使在一线何强二线的非核心区域，房产升值空间也十分有限，且低首付意味着更高负债，需确保月供不超过收入40%并预留应急资金。

4.投资者的购房决策

购房投资者应注意城市能级与人口流向，优先选择人口净流入城市，避开无特色产业城市。

总之，在政策托底+市场分化时代，我国房价已告别“普涨”时代，但核心城市“好房子”仍是抗通胀优选。购房决策前需结合自身现金流、城市基本面、房源质量三维度评估，避免盲目跟风。坚持保值优于增值，严守“核心地段+流通性+品质”三底线，避免伪配套和规划“大饼”。