李江涛观点，本次北京房产新政对北京市房价的影响分析

抖音推荐 2025年12月29日 11:06 1 cc

今年以来，北京房价持续下行，这与整体消费下行具有相同的规律。因此，社会各界普遍关心房价走势，总体期望是希望采取措施稳住房价，既稳住老百姓的钱袋子，也稳住市场信心。在这样的背景下，北京市出台了一项房地产新政。北京市房地产新政对房价会产生什么影响？我们对此进行分析。

因此，我的研究问题是：北京市推出房产新政对北京市房价的影响分析，主要从以下几个方面展开：第一，北京市房产新政的主要内容。第二，北京市房产新政对房地产行业的影响。第三，北京市房产新政对未来房价是否具有持续性影响？第四，北京市房价对全国房价有何关联性影响？第五，若干结论与建议。

一、北京市房产新政的内容

2025年12月24日，北京市推出新的房地产政策，我们简称为“北京市房产新政”。这个新政的内容主要包括两个部分。

第一部分是针对已有北京户籍的人员。对于京籍人口中的二孩或三孩家庭，允许购买第三套住房；第二部分是针对非京籍人士，即在北京工作但没有北京户口的人员。其购房所需社保年限从过去的三年缩短为两年。过去要求非京籍人士主要在五环外购房，而此次新政规定，非京籍人士在五环外购房不限套数。此外，非京籍人士中符合二孩或三孩家庭条件的，允许在五环内购买一套住房。对于在五环外购房的社保年限要求进一步降至一年。

总体来看，此次北京房产新政相当于对原有的限购政策进行了适度放开，只是在户籍条件上有所区别，体现在有户口和没户口在购房数量上的差异。这就是北京市房地产新政的主要内容。

二、北京市房地产新政对房价的影响

北京市选择在2025年年底推出这项新政，主要目的是为了促进房地产成交量的提升。因为在此之前，北京市出现了两种情况：一是房价持续下跌，二是房地产成交量逐步减少。这种局面引发了对北京房地产市场稳定的担忧，因此各界都呼吁北京市出台政策以遏制房价下跌。当然，北京房地产交易活跃也是经济增长的一个表现，但当前市场确实存在问题。正是在这样的背景下，北京市出台了这项房产新政。

新政出台后会不会使北京市房价上涨呢？能不能达到政策制定的初衷？首先，我们来分析一下哪些人可能会在新政后购房。第一种情况是拥有北京户籍的家庭，原本已有一套房，如果是二孩或三孩家庭，这部分家庭现在可以在五环内新增购买一套，这是以前政策不允许的。第二种情况是在五环以外购房的非京籍人士，过去需要三年社保，现在缩短为两年；实际上，五环外对非京籍家庭的购房已不设套数限制，只要符合社保要求，想买几套都可以。第三种情况是非京籍的二孩或三孩家庭，可以在五环内购买一套住房。我认为这些政策具有相当的冲击力，会吸引很多人购房。

这样一来，上述两类购房人群将有助于消化当前市场上正在交易的二手房和新房，推动一部分存量房产成交。这会带来什么积极影响呢？首先，北京市房产的成交量会得到提高。其次，可能会出现这样的情况：卖房的人看到买房的人增多，可能就不再急于出售，或者价格会略有提升；而买房的人看到房价可能企稳甚至小幅回升，也会更愿意入市。

因此，短期内可能产生两个结果：一是房地产成交量扩大，二是房产价格可能企稳，甚至止跌回平。这是我们的分析结果。至于能否真正达到这个效果，我们还需要观察，比如一周后的房产成交数据。但总体上，这项政策能够释放一部分原先被限制购房人群的购买力，因此对于推动北京市房地产市场企稳应该能起到一定的作用。

三、北京市房地产新政对长远房价会产生什么影响？

北京市推出房产新政后，有两个主要目的：一是推动当前房价企稳，二是促进房产销售量提升。它能否长期稳住北京市的房价，甚至使房价企稳并上涨呢？我想这是很多人所期盼的。

短期内北京市房价企稳是完全有可能的。但长期来看，北京市房价若要企稳乃至上涨，需要一个因素是必须持续有新的购房者进入市场。如果这一波需求释放后，后续购买力跟不上，许多想要卖房的人可能又会继续抛售，房价仍将面临下跌压力。未来的购房需求会来自哪里？首先是新到北京就业的人群，其次是在北京居住的人群。这两类人可能会形成购房的主力。因此，我们需要关注未来到北京购房的人口是否会增加。北京市目前有几项政策可能影响这一点：一是疏解主城区人口，这不利于人口总量的增长；二是许多人口已迁往通州；三是部分人口及央企可能迁往雄安。总体来看，北京市区的人口呈减少趋势，这对购房需求是不利因素，因为人口减少意味着潜在购房者减少。

其次，北京市内新增人口数量预计不会太多。一方面，企业招聘规模有限；另一方面，新入职的毕业生、研究生等群体购买力相对不足。当然，部分外地来京人员可能在家庭支持下凑足首付购房，这构成一定的需求动力。总而言之，未来北京房价在短期内取决于新增人口和新的购买人群，而这一数量预计不会大幅增加，因此房地产企稳仍有一定难度。从长远看，则更取决于北京的产业导向和整体消费能力的提升。

目前在北京出售房产的人群主要包括几类：一是因房价跌幅过大、无力还贷而选择弃房的业主，这部分形成了银行的法拍房，若其数量减少，将有利于房价企稳；二是出于投资目的持有房产、因市场下跌而选择抛售的业主；三是因离开北京或移民而出售房产的业主。后两类人群短期内可能不会减少，尤其是一些核心地段的高端房产，其业主因移民或外迁工作而卖房的情况较为明显。

综合分析，我们认为北京房价长远来看更可能企稳或小幅下跌。若要使房价上涨甚至大幅上涨，目前尚不具备宏观因素。例如，如果北京能大规模引入产业、吸引人口流入，才可能带动房价上涨。但近年来北京产业以轻资产和数字经济为主，大规模的总部经济引入并不多，因此拉动房价上涨的力量相对有限。我们认为，未来北京房价能够企稳已是非常不错的结果。当然，如果宏观环境持续改善，北京的新三板等市场进一步发展，吸引更多高端人才，北京房价出现上涨的可能性也是存在的。

四、北京房价的变化对全国有什么影响？

因为北京作为一线城市，其房价对全国房价的影响主要体现在两个方面：第一是风向标作用，北京房价上涨往往带动全国上涨，北京下跌也可能引发全国跟跌。第二，北京经济以高科技产业为主，如果北京房价能够上涨，可能意味着全国也有上涨的动力，因为它具有领先效应。

从目前来看，北京聚集了较多人工智能、人形机器人等高科技企业，这些产业对推动本地住房需求有一定的强化作用，这也使得北京对全国房地产市场具有重要的影响。总的来说，我们认为未来房价下跌的幅度可能会收窄，甚至可能出现企稳或局部上涨的情况，这是我们对当前房价走势的基本判断。不过，进入2026、2027年之后，随着中国经济逐步企稳，预计国内经济整体将向上走，人民币也可能趋于升值，这些因素有望推动全国房地产市场出现企稳乃至回升的势头。这是我们基于现有情况所做的分析。

五、结论和建议

通过我们对北京市房地产政策的分析，我们得出两个结论。

第一，北京新政的目的很清楚，就是要稳住房价、促进销量，这个目的应该是能够达到的。

第二，从长远来看，北京市房价的上涨不能只靠新政，还需要解决北京市的人口结构问题、提升居民收入水平，同时宏观大环境对房价的影响也比较大。

此外，我们提出两点建议。

第一，对于目前没有房子但想买房的人，现在是一个很好的时机，因为即便未来房价可能下跌，跌幅预计也不会很大，这一点值得注意。

第二，未来新建的房屋可能会户型更好，价格也可能随之提高。比如我注意到浙江台州的新房价格已略有上涨。如果到2027年股市表现较好，产生一批新的富裕阶层，高端房、精品房的价格可能会上涨，这是其背后的基本因素。