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2025-08-15 0
黄奇帆再次预言未来房地产，今年已经应验，明年或大概率也是对的
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2025年08月14日 17:10 1
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当大家都在为中国楼市会不会成为下一个美国或日本而吵得厉害时，被很多人称为 “楼市预言家” 的黄奇帆，早就给出了完全不同的答案。
在他看来，用美国和日本的老模式来对应中国的新问题，根本行不通，中国房地产的问题，病根不在外部，而在自身，是种很独特的毛病，就是 “超级库存” 和 “超级杠杆” 这两个问题撞在了一起。
这不是外来的问题，而是内部发展中出了偏差，问题这么重靠市场自己慢慢调理肯定不行，必须彻底解决。
他提出的办法，厉害就在于一个动作能同时解决三个大麻烦，那他说的动作是什么呢？
01
先说为什么会有这么多库存房子呢？
1990年的时候，全国一年才能建1000万平方米的新房，但是到了2017年，竟然达到了恐怖的17亿平方米，这已经是全球新建住房面积的一半了。
从数据上看，咱们中国人的人均住房面积已经达到了40平方米，基本上算是接近发达国家的水平了。
可实际上还是有些问题的，前几年的政策调整，大量农村人往城里跑，光是这波人口流动就带动了许多城市的房地产产业的发展，大批量的房子迅速拨地而起。
可现在不一样了，城市化的覆盖率越来越高，已经超过60%了，人口流动也没有以前迅猛了，虽然还在涨，但速度明显变慢了。
但是盖房的速度却没有变慢，这就导致了大量房子库存堆积。
02
那么超级杠杆又是什么呢？
很多开发商都是自己没钱，全是空手套白狼。先从银行贷款拿钱，拿到钱之后在买地皮，之后再找施工单位垫资，先把楼给盖起来。
最后盖好了就通过预售来拿钱还债。
银行贷款买地——施工方垫资盖楼——预售期卖房还债，还完款之后再去贷款买地皮，这么一个流程，一直反复操作。
这些流程一旦其中一个环节出问题，就容易导致崩盘。这也就是为什么，开发商负债率普遍特别高，甚至能达到80%-90%。
烂尾楼就是这么出现的，因为房子封顶之后，就可以在找银行贷款了，到时候直接拿着钱开发下一块地去了，反正钱已经到手了，这栋楼盘就不管了。
开发商跑路，留下施工方擦屁股，但施工方又没有那么多钱支持把房子水电、地暖等一些基本设施完成，所以最后只能烂尾。
“高负债、高周转”，靠贷款买地，靠预售盖房子，钱不够了就再借钱，就像滚雪球一样，雪球越来越大，风险也就越来越大。
黄奇帆担心的是，买房的人越来越少，开发商拿不到钱，导致银行收不回款项，施工方也拿不到钱，三方全都会陷入恶性循环的三角债务。
牵一发而动全身，到时候问题一旦爆发，绝对会对中国的经济造成严重的影响。
之前的日本、美国就是很好的例子，房地产引发金融危机，造成了全国经济萎靡，几十年才慢慢恢复过来。
他的想法是：不能指望市场自己修复，国家必须出手，把危机扼杀在摇篮中。
03
他提出的建议是，国家带钱进场收房，先从根源解决问题。把卖不动的库存房，以市场价的6到7折的价格回收。
让开发商有钱之后，先还钱给银行，保障金融机构稳定，剩下的钱在给施工方，慢慢解决烂尾楼问题。这样操作就直接打破了“三角债”的恶循环。
由国家兜底把卖不掉的房收购，国家给你钱。那国家收购这么多的房子怎么处理呢？绝对不能倒流回市场。
他建议把房子变成价格便宜的公租房，既能解决库存房问题，又能为进城的青年、农民工提供住房需求。
而公租房的稳定租金，又可以打包成不动产——信托基金REITs上市。
到时候普通人花小钱就能买，而且年化收益大约到了4%，比银行存款1.8%的利率高一些。
简单来说就是，信托基金就是把以前被开发商、机构垄断的不动产收益，拆解成老百姓也能买得起的一小部分一小部分的。
在通过强制分红，提供现金流，来达到月月有钱收的目的，而且还有政策托底，严格控制风险。
法律规定要求，信托基金REITs每年必须将大于90%的可分配利润，作为现金分红给投资者。老百姓不用在买房收租也能当包租公，每月或每季度稳定拿钱。
这一措施，既能拯救房地产企业、又能保护百姓，还能给多余的闲钱找到出路，真可谓一举三得。不光如此，他还对未来的房价做出了预测。
04
他预测从2025年房价基本停止跌落，但也不会上涨，基本就稳定了。如果想要靠炒房子赚钱的话不可能了。在未来的10年时间里，既不会崩盘，也不会猛涨。
房地产开发商的数量，也会下降很多，9万家淘汰到剩下2万家以内，把负债率压到50%以下。
对于咱们普通人来说，想要买房的话，先要看清自己的需求。
如果是刚需的话，比如结婚、生孩子需要买房子，那么在能力允许的范围内，趁着有政策优惠可以买，但是月供最好别超过收入的30%，别为买房影响了生活。
如果是投资，想靠房子赚钱，那可得想清楚了，大概率都是赔钱的，毕竟闭着眼睛都能赚钱的那几年已经过去了。
还有就是手里有多套房的人，那些位置偏僻、配套设施差的房子，以后可能越来越难卖，不如早点出手优化一下资产。
总的来说，对于咱们普通人，房子只是生活的一部分，不是全部。不管市场政策怎么变，咱们把自己的日子过好，才是最实在的。
那么，你认为黄奇帆说的这些对不对？你所在的城市房地产现在是什么情况？欢迎在评论区聊聊你的看法。
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