北京放松限购，保交楼告一段落，未来5年楼市会发生什么变化？

抖音热门 2025年12月29日 11:07 1 admin

大家好，我是蓝白。

年底了，房地产又有了新动向。

一个是北京12月24号发了新的松绑措施，非京籍买房，五环外1年社保或个税，五环内是2年。

北京是从2017年至今，全国限购最严厉的城市，从当初的五环内5年社保，后来改成三年，现在又变成两年，非京籍单身和家庭也不区分了。

从越收越紧，到逐步松绑，这近十年时间的信号变化，也是全国楼市龙头风向标一般的缩影。

另一个，是看到住建部发的一个数字：十四五期间，全国累计卖了50亿平米的新房。

另外，备受关注的保交楼，也全面完成了。

我估计很多人看到这个数字第一反应就是：不是都说房地产不行了么，怎么还卖了这么多？！

实际数字大有玄机，2021年是正儿八经的销量巅峰，销售面积高达17.9亿平米，随后降到13亿，11亿，10亿，今年前十个月只有不到6亿。

前高后低啊，风光的时候，一年能卖现在两年的房。

从2021-2025，这五年，我们见证了一场数十年楼市历史里都罕见的大起大落，高杠杆的民营房企崩了，很多城市卖不出去地只能靠城投托底左手倒右手了，高点上车的业主亏的资不抵债房贷还了也填不上缺口。

2026是十五五的开局之年，房地产又会发生什么变化呢？

我们不妨简化成两个问题：房地产什么时候能见底？未来五年楼市是个什么样子？

第一个问题，关于所谓的“见底”。

换个角度看5年50亿平米的销量，就意味着：未来增量减少，存量收益就成了房产定价的关键。

我们都知道，10年期国债收益率，是所有资产“定价的锚”，楼市也不例外。

以前买房是没有现金流概念的，都是靠低买高卖的差价赚钱。

以后赚差价肯定是没戏了，房子的唯一价值，来自以后的现金流折现，也就是租金收益率。

去年央行货政报告明确说了：以后买房出租获得的收益率，将高于多数资产回报率。

那我们把租金收益率和10年期国债收益率对比，选中指50城租金回报率，与10年期，15年期，30年期国债收益率对比。

去年8月，50城租金收益率超10年国债。9月份，超15年国债。10月份，与30年国债相交。

今年二月份，已经超越了30年国债。

广发证券测算，百城租金收益率已经到2.3%，已经高于五年期定存，以及一年期理财产品收益率。

这个回报当然还是不够的，因为还要考虑到房屋折旧，要考虑到这一波是靠国债收益率猛跌才实现的，要考虑到很多城市的二手房价没有跌透。

现在房地产最大的拖累不是新房，因为最近三年卖地收入断崖，新开工面积急剧缩减，很多城市没多少新盘，真正压制价格的是二手房。

如果从库存角度，二手房挂牌量，需要降到2014年的水平才行。

为什么？

因为，2015年以后，是棚改加杠杆的关键节点，也是楼市疯狂大戏的开篇，2014年的时候二手房挂牌量占比极低，既然挤泡沫，那就需要挤到棚改前夜。

那新房库存呢？也就是在建、竣工未售住宅待售面积，这些可以公开查到的数字，需要降到2018年的水平才行。

为啥是2018年？

因为2018年之后，市面上的新房，被一夜暴富的拆迁户们抢的七七八八了，也为2021年的行业急转直下埋下了伏笔。

除了库存，还要看租金收益率，能跑赢国债收益率两个点超过1-2年，才能称得上见底。

2，未来五年，楼市会变成什么样子呢？

我们先看十五五建议稿里对房地产的表述：“完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。

这一条，就跟文章开头，咱们提到北京楼市放松限购的措施对应上了。

至此，楼市基本已经完全取消了限购，除了北京五环外1年社保，上海外环外1年社保，深圳限购核心区1年社保之外，其他城市都已经没有限制了。

既然已经没有限购限售了，为啥还专门说“不合理限制性措施”？

因为，提振房地产的措施远不止限购，未来更多要靠收储+好房子战略，扩大优质供给，来吸引增量需求。

比如新修的《住房项目规范》，住宅层高从2.8米，提高到不低于3米。

放开地块限制，盖更多的低容积率、低密度、低公摊的房子，更多做大阳台、大飘窗、更高得房率的房子。

所以你会发现一个奇特的现象：高价高品质小幅供应的新房，正在碾压低价低质巨量供应的二手房。

这样一来，未来同一个城市同一个区同一个地段，不同的房子差价可能都以数倍计。

现在楼市的情况是：地段差的小区烂的房子降的再便宜，该不买的还是不会买，因为竞品太多了，你到中介搜，次新毛坯二手房呜呜泱泱的挂牌量，看着都吓人。

唯一能引起那些有钱人兴趣的，就是各种名目的四代宅，对，就那种一楼挑空做大堂，一梯一户，130平能给你整三个露台那种房子，确实住起来比原来高价接盘的怨种房子爽太多。

简单来说就是：有钱人买改善新房，低收入的买不断跌价的户型稀烂二手房。

那句话怎么说来着？大家都有光明的未来。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。

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